A quasi due mesi dalla storica sentenza n. 813/2025 che ha modificato profondamente la situazione degli affitti dei centri commerciali in Sicilia, Confimprese Palermo fa i conti delle conseguenze che produrrà.
“L’azione legale che ha portato alla sentenza – dichiara il presidente di Confimprese Palermo Giovanni Felice – è stata promossa da Confimprese Palermo attraverso lo studio legale denominato Legalit. La sentenza vale nell’intero territorio Siciliano e va obbligatoriamente rispettata”.
Ma quali effetti produrrà?
Appare del tutto evidente che la sentenza obbliga il Comune a fare le verifiche sulla differenza tra costi di affitto da applicare agli operatori commerciali che svolgono la loro attività all’interno del centro commerciale rispetto ai canoni realmente applicati.
“In base alla sentenza, i costi di affitto originariamente indicati dal proponente nello studio di impatto potranno adeguatamente essere aggiornati a causa del decorso del tempo.” – spiega il presidente Giovanni Felice- il primo parametro da utilizzare è la rivalutazione ISTAT, anche se va detto, che questo parametro può andare addirittura oltre quello che prevede la sentenza quando recita la congruità della misura di siffatto aggiornamento dovrà essere valutata rispetto alle finalità per il soddisfacimento delle quali la predetta autorizzazione è stata rilasciata.
Attingendo ai dati Camerali- continua il Presidente di Confimprese Palermo- mentre il Comune di Palermo riflette, abbiamo deciso di avviare il lavoro che è di sua competenza, e cioè verificare se i canoni di locazione applicati sono corretti e, dai risultati emersi, non vi è dubbio che siamo oltre ogni possibile dubbio sull’incongruenza e la esagerazione, rispetto a quanto gli operatori pagano in più del dovuto. E’ bene ricordare, che parliamo di dati in possesso del Comune, ai quali vengono trasmessi tutti i contratti in essere”.
I dati analizzati da Confimprese Palermo
Ecco lo studio elaborato da Confimprese Palermo. Nel 2001, al momento della richiesta di autorizzazione, il Forum si era impegnato ad incassare dagli affitti 6.057.007,00 euro; il prezzo che deve incassare attualmente è pari a 9.392.350,00 euro, mentre in realtà incassa più di venti milioni l’anno, una cifra che viola sicuramente lo spirito e gli accordi fatti per consentire l’apertura del Centro Commerciale Forum.
La procedura di verifica deve essere avviata dal Comune, speriamo per propria iniziativa, o se ci vedremo costretti, da un Commissario ad Acta, per dare seguito della sentenza in parola, porterà ad una sanzione, e ad una diffida ad adeguare il prezzo di affitto ed avrà una conseguenza pro-futuro sull’adeguamento del canone alla quale la società di gestione del Forum, non potrà sottrarsi, pena il ritiro dell’autorizzazione.
“ Confimprese Palermo – chiosa Giovanni Felice – è a disposizione degli operatori vessati dai canoni gonfiati”.
Ed ecco quanto stabiliscono le motivazioni della sentenza.
“Già nella redazione delle motivazioni – spiega Felice- del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, sin dalla descrizione del “fatto”, la sentenza fissa quali sono i punti in discussione. Infatti, recita: “Le società Alfa s.p.a., Collegno 2000 s.r.l. e Panormus s.p.a. ,(le aziende che hanno fatto la richiesta per i centro commerciale Forum) redigevano e presentavano uno studio di impatto in cui descrivevano, tra l’altro, i costi di affitto che avrebbero praticato ai singoli commercianti interessati ad avviare la loro attività all’interno del centro commerciale da realizzarsi, dichiarando (cfr. pag. 30 e ss. dello studio di impatto) che i singoli commercianti avrebbero sostenuto un costo per affitto al mq pari a lire 320.000 mensili per ipermercato, lire 350.000 mensili per medie e grandi superfici, lire 450.000 mensili per negozi di vicinato e lire 350.000 mensili per pubblici esercizi.”
Nel prosieguo – insiste il Coordinatore Ragionale di Confimprese – al capo: III.3.15. si evince che “Deve, dunque, concludersi che i costi di affitto riportati nello studio di impatto costituiscano una componente attiva e non passiva del bilancio, essendo indicativi dell’ammontare del canone che il proponente intende richiedere ai singoli commercianti che vogliano svolgere la loro attività all’interno del centro commerciale e, come non bastasse, al capo III.3.16., si legge: “Il che induce il Collegio a ritenere doverosa un’attività di vigilanza da parte dell’Amministrazione competente sull’andamento di siffatti canoni.” Ed ancora, al punto III.3.17. si ribadisce: “Se, infatti, gli stessi sono di certo negoziabili tra le parti interessate, costituendo comunque una componente di un accordo rimesso alla contrattazione tra privati, l’entità pretesa dal proponente non potrà mai essere sproporzionata, poiché sarebbe lesiva dei molteplici interessi pubblici coinvolti dal rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione del centro commerciale”, riprendendo il punto III.3.18. “I costi di affitto, infatti, originariamente indicati dal proponente nello studio di impatto potranno adeguatamente essere aggiornati a causa del decorso del tempo.”, ma come riferito al punto III.3.19. ribadisce che “la congruità della misura di siffatto aggiornamento dovrà essere valutata rispetto alle finalità per il soddisfacimento delle quali la predetta autorizzazione è stata rilasciata, dovendo l’Amministrazione individuare una molteplicità di determinati parametri di riferimento che dovranno orientare la sua decisione in ordine alla compatibilità della richiesta economica del proponente con l’interesse pubblico alla salvaguardia, tra l’altro, della piccola e media imprenditoria locale, onde verificare la sussistenza dei presupposti per l’esercizio del potere sanzionatorio previsto dalla L.R. 22 dicembre 1999 n. 28.” Ed infine, Il punto III.3.20. evidenzia che “Le predette finalità, infatti, condizionano la libera contrattazione tra privati del canone di affitto in questione al punto da assumere rilevanza anche sul piano della buona fede alla quale le parti sono tenute a conformare la propria condotta durante la fase delle trattative contrattuali, secondo quanto previsto dall’art. 1337 c.c.” .
Non meno chiarificatore il punto III.4. che motiva l’accoglimento del ricorso “L’appello deve, quindi, essere accolto con conseguente annullamento della predetta nota e rinveniente obbligo per l’Amministrazione competente di procedere alla verifica della congruità del canone di affitto preteso dal gestore del centro commerciale in questione”.
